De två vanligaste funderingarna kring bolån är:

1. Hur prutar man ned räntan?
2. Ska man binda räntan eller ha rörlig?

På dessa frågor finns tyvärr inte några tvärsäkra svar att ge. Däremot finns det vissa faktorer man bör känna till för att kunna ta ett beslut som passar just den egna situationen.

• Punkt 1. Det är ofta ganska svårt att pruta ned räntan, framförallt i dagsläget när räntorna redan är väldigt låga (våren 2021). Man kan naturligtvis hota med att byta bank. Men bli inte förvånad om svaret blir: ”gör det då!” Själv har jag bytt bank två gånger för att få ned räntan.
• Ibland får man höra att banken belönar ”trygga kunder” som har mindre lån. Men det är ofta tvärtom: har du ett stort lån så tjänar banken mer pengar och vill behålla dig genom att erbjuda en förmånlig ränta.
• Ett bra sätt för att få ned räntan är att kolla om ditt fackförbund har ett bolåneavtal med någon av storbankerna. Då får du ta del av en ränterabatt som ditt fack förhandlat fram för sina medlemmar.
• En viktig sak att veta om bolån är att man måste skilja på bankens listränta och snittränta, där den senare är vad bankens alla bolånekunder egentligen betalar. Listräntan är den dyraste ränta banken erbjuder. Om du inte förhandlar alls så är det den räntan du får. Men sedan 2015 måste bankerna redovisa snitträntan. Så om din ränta ligger över snitträntan så kan du alltid ringa banken och ifrågasätta varför du ligger över snittet. I klartext: utgå alltid från snitträntan inför en ränteförhandling.
• Som sagt är bankerna skyldiga att redovisa snitträntan. Men de är inte tvingade att redovisa den klart och tydligt utan gömmer den ofta på hemsidan så att den är svår att hitta. Ett enkelt sätt att slippa leta är att gå in på Compricer. Där listas både listräntorna och snitträntorna på ett tydligt sätt.
• Om man byter bank för att få ner räntan brukar den nya banken kräva att man ska bli helkund, alltså att man ska samla alla sina tillgångar (lönekonto, pensionssparande, fonder och så vidare) för att bli beviljad erbjudandet. Men i praktiken räcker det att du flyttar över ditt lönekonto. Det råder nämligen banksekretess vilket innebär att banken inte kan ta reda på om du har andra typer av tillgångar någon annanstans. Om du regelbundet flyttar pengar från din bolånebank till ett ISK på en annan bank så märker så klart bolånebanken det och kan ställa frågor om det, men befintliga investeringar i andra banker kan de inte kolla upp.

Punkt 2. Binda räntan eller inte? Här listar jag för och nackdelar med respektive beslut.

• Med rörlig ränta gäller räntenivån bara tre månader i taget, vilket skapar en viss otrygghet. Med bunden ränta vet du istället vad du kommer att betala under en längre period, men nackdelen är att denna ”försäkring” kostar extra. En annan nackdel med bundet lån är att det kan kosta väldigt mycket pengar, så kallad ränteskillnadsersättning, om du skulle behöva bryta avtalet i förtid.
• Historiskt sett har rörlig ränta, över tid, varit billigare än bunden. Men ingen vet vad som händer i framtiden och om Riksbanken slår till med rejäla räntehöjningar så kommer bankerna att följa efter. Då är det såklart skönt med en bunden ränta som inte följer med upp.
• En kompromiss är att binda delar av lånet och ha resten rörligt. Man kan även dela upp lånet i flera olika långa bindningstider. Bankrådgivare föreslår ofta att man ska binda för att de vill låsa kunden med avtal som kostar pengar att bryta.
• En annan variant är att välja rörlig ränta och själv spara undan pengar varje månad och bygga upp en buffert inför framtida räntehöjningar. På så sätt har du tagit höjd för svårare tider utan att ha betalat extra till banken med ett bundet lån.

Till sist: En annan stor fråga vad gäller bolån kretsar kring en eventuell bokrasch. Men den frågan lämnar jag därhän eftersom det bara handlar om gissningar. Ingen vet ifall vi står inför rejält fallande priser på lägenheter och hus. Så kan bli fallet om ett halvår, om fem år eller tio år. Men ingen vet.
/Kim